1月12日，龍湖集團發布公告，2023年地產開發合同銷售額為1734.9億元，合同銷售面積達到1079.6萬平方米，經營性收入約265.3億元（含稅），同比增長約6%。成績單里的龍湖，在機構榜單中始終穩定在第九的頭部位置，而被寄予厚望的運營及服務收入，也創下了歷史新高。

  在業績之下，龍湖的2023年亦不像數字般的無波無瀾。構建三大業務板塊、提升資產運營質量、降低負債規模、調整債務結構，以及與其對應的新發展模式、改善債務結構等等，在2023年，龍湖圍繞“高質量”做出一系列的探索，也修葺了足夠堅固的防御工事。

  模式切換 高質量發展

  房地產市場正面臨秩序重構——幾乎所有頭部房企均放棄了單獨依靠房地產開發業務的幻想，開始迎接探索新發展模式的挑戰。

  龍湖集團早于行業對業務板塊進行了梳理與重構，為外界展現了一個更為清晰的業務矩陣。龍湖將其稱之為由開發、運營、服務構成的“1+2+2”業務發展格局，其中，開發板塊由地產開發航道組成，運營板塊主要包括商業投資與長租公寓兩大航道，服務板塊主要以物業管理及智慧營造構成。

  繼“空間即服務”戰略后，外界又多了一個窺探龍湖的窗口。在業內人士看來，基于現有業務的成熟度，開發、運營、服務均是龍湖未來、乃至當下業績的重要引擎，不存在依附，而是各自在現金流、利潤等維度發揮應有作用。該人士指出，“這意味著不僅是開發業務，龍湖的多元業務也面臨著規模與質量的重新平衡，實現自驅成長?！?/p>

  在龍湖2023年的業績單里，“質量”始終如影隨形。

  開發業務板塊，銷售保持穩定的同時，龍湖基于客戶需求變化精研產品，在2023年接連推出的云河頌、青云闕、硯熙臺等全新產品線均實現熱銷，與此同時，龍湖堅持有回款的簽約，實現銷售回款率超100%。

  運營業務板塊，商業投資航道累計開業運營購物中心88座，累計獲取商業項目超140個，堅持輕重并舉，累計在手輕資產項目數量超過30個；長租公寓航道，冠寓累計開業房間數超12萬間，全新推出的服務式公寓霞菲公館與活力街區歡肆，與冠寓、藍海引擎形成航道新的品牌矩陣。

  服務業務板塊，龍湖智創生活的物業管理板塊，保持在管面積有質量增長，同時在小米產業園、李寧產業園、網易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，服務半徑持續延伸；“智慧營造”品牌龍湖龍智造，全年累計獲取建管項目70余個，總建筑面積超1400萬平方米，躋身代建行業前列。

  以正向現金流降低對負債依賴，在存量市場提升資產運營質量，延展服務半徑捕捉新型城市化增量，龍湖應對周期波動的途徑逐漸清晰。而落在房地產新舊發展模式切換的大背景中，則是一次有益探索。

  中信建投便在研報中表示，國內房地產新發展模式的本質是房住不炒、租購并舉的長效機制，而房企將向重資產降杠桿、中資產強運營、輕資產重品牌三大方向演變。

  這是機構眼中的房企未來，也是龍湖有關高質量發展的實踐。

  多次提前還款 優化債務結構

  距離2023年結束還有10天時，市場傳出消息：龍湖集團提前償還20億港元銀團貸款。

  至此，于2024年初到期，總額153億港元的銀團貸款，已全部提前還清。此外，在2025年前，龍湖已無到期需償還的境外銀團；在2027年前，亦無到期美元債。另據消息顯示，龍湖集團早已將供應鏈ABS及商票清零。

  相對于臨時起意，龍湖的提前還款體現出極強的規劃性。在中期業績會上，龍湖集團CFO趙軼預告了提前還款的鋪排表，“將于2024年到期的153億港元銀團貸款，龍湖已提前償還72億港元，計劃在年內全部提前償還剩余部分?！北藭r，龍湖剛剛完成了一筆17億元境內債的提前償還。

  事實上，關于提前還款龍湖早有先例。在更早之前， 2022年11月，龍湖便曾經在10天之內發布了三次提前償還債務的公告，包括兩次銀團貸款的還款以及一筆美元債的償還，合計提前還款金額超過百億港元。

  有券商人士表示，提前還債是龍湖采取的一種主動財務策略，以減小未來的不確定性，降低潛在風險。在行業周期里，龍湖貫徹這種全局性、長期性的規劃，意味著猶有余糧，也為第二年的發展留出空間。

  審慎的財務策略，在波動周期展現更高的價值。一個側面是，在2023年，龍湖在一線及強二線城市累計獲取31宗土地，總建筑面積超340萬平方米，總地價逾360億元，權益地價接近252億元，成為行業為數不多仍在積極拿地的房企之一。

  在2023年初召開的股東大會上，龍湖集團董事長陳序平表示，“龍湖未來將不再依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長，而是靠各個航道現金流回正驅動公司的增長。同時將有息負債逐步下降，讓公司更加安全?！?/p>

  健康可持續的內生式動能，令龍湖可以逐漸減輕外部依賴。另一方面，龍湖也因此贏得了主管部門的信任。

  2023年12月15日，龍湖集團成功發行2023年度第二期中期票據，發行規模12億元，期限3年，年利率為3.7%，該債券由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增進”）提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

  自2022年5月，中債增進啟動為房企發債提供信用風險緩釋工具以來，龍湖已成功發行四期中債增進擔保的公司債。截至目前，龍湖累計發行中債增進債券規模達到58億元，是發行次數最多，發行規模最大的房企。

  造一艘“忒修斯之船”

  在古羅馬帝國時代的傳說里，“忒修斯之船”是一艘海上航行幾百年的戰船。

  在常年征戰中，“忒修斯之船”經歷著不間斷的維修和替換部件，只要一塊木板腐爛了，它就會被替換掉，周而復始，以使其乘風破浪。

  走過黃金時代，過去幾年，房地產行業也拉開了改造的大幕?；ヂ摼W、數字化的洶涌浪潮，居住需求與消費需求的煥新迭代，甚至是發展模式之變——在近期召開的中央經濟工作會議定調，加快構建發展新模式，依然是2024年房地產工作的重心。

  龍湖亦在持續改造自身——開發、運營及服務三大業務板塊的布局，就像拆掉傳統房地產一塊又一塊腐朽木板，換上新的木板，讓船體更加堅固、更加敏捷。

  比如，物聯網的改造，讓龍湖智創生活服務的場景，節能且安全高效；數字科技的注入，讓龍湖龍智造得以數字孿生技術，演繹城市未來圖景；又如，擁抱需求的迭代，讓御湖境、云河頌等全新的改善產品線，有效與生活美好相匹配；煥新的商業空間，在以新品牌滿足消費需求之余，更以場景添補情緒價值；此外，兼顧收納等更多功能空間的長租公寓，幫助新青年、新市民找到異鄉的港灣。

  這個過程中，原有體系的每個環節都被重構，龍湖也完成了自我“忒修斯之船”的建造，打造出一艘機體更堅固、行動更靈活且持續穩健前行的船。

  2000年前，哲學家普魯塔克就“忒修斯之船”提出了一個問題： 如果所有的木頭一根不剩全部更換，那這艘船還是原來的船嗎？

  在一年前，陳序平曾回答過相似的問題。在被問及發展戰略會有哪些“變與不變”時，陳序平表示，龍湖一向堅持的底色不會變。比如，財務安全、生意邏輯、行活引領等等，“這些底色是讓龍湖穿越周期的砝碼?！?/p>

  在2023年，龍湖完成了史上最大交付，合計交付約14萬套品質房源，其中約20%項目實現提前一個月以上交付，總體滿意度超90%；龍湖冠寓，緊扣民生底色，納保超4萬間；龍湖智創生活連續15年滿意度超過90%。

  可以看到，創立三十年以來始終堅守的“善待你一生”使命，依然寫在龍湖的空間與服務之上。